Comment fonctionne le prêt relais : Guide complet pour comprendre ce type de crédit

Le prêt relais est une solution financière souvent utilisée par les propriétaires qui souhaitent acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre leur logement actuel. Ce mécanisme permet aux emprunteurs de disposer des fonds nécessaires pour effectuer la transaction sans attendre la revente. Dans cet article, nous explorerons en détail comment fonctionne le prêt relais, ses avantages, inconvénients et options alternatives.

Qu’est-ce qu’un prêt relais  ?

Un prêt relais est un type de crédit à court terme proposé par les banques pour aider les propriétaires à financer l’achat d’un nouveau bien immobilier avant que leur ancien logement ne soit vendu. Ce type de prêt comble l’écart financier pendant cette période de transition, permettant ainsi de procéder à l’achat sans retarder ni mettre en péril la transaction.

Les caractéristiques du prêt relais

Les prêts relais se distinguent par plusieurs caractéristiques spécifiques :

  • Durée courte : La durée de remboursement va généralement de quelques mois à deux ans.
  • Montant limité : Le montant du prêt est calculé sur la base de la valeur vénale du logement à vendre, généralement entre 60% et 80% de celle-ci.
  • Taux d’intérêt variable : Ils peuvent être fixes ou variables en fonction du contrat conclu avec la banque.

Types de prêt relais

Il existe principalement trois types de prêts relais :

  • Prêt relais sec  : Consiste exclusivement en un prêt relais, sans autre crédit immobilier associé. L’emprunteur compte sur la vente future de son ancien logement pour rembourser le prêt.
  • Prêt relais jumelé  : Combine un prêt relais avec un prêt immobilier classique pour financer l’achat du nouveau logement. Ce type est souvent utilisé lorsqu’une partie du financement doit toujours être couverte.
  • Prêt relais intégré : Intégré dans un prêt immobilier global. Cette approche fusionne le prêt relais avec le nouveau prêt immobilier, simplifiant souvent le processus de gestion des remboursements.

Fonctionnement du prêt relais

Estimation de la capacité d’emprunt

L’emprunteur commence par faire estimer la valeur de marché du bien immobilier qu’il souhaite vendre. Les banques demandent généralement une expertise professionnelle pour obtenir cette estimation. Sur cette base, elles déterminent le montant du prêt relais possible, souvent entre 60% et 80% de la valeur estimée.

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Calcul des mensualités et taux d’intérêt

Certaines banques proposent des prêts relais avec différé d’amortissement, ce qui signifie que l’emprunteur ne paie que les intérêts pendant la durée du prêt et rembourse le capital une fois le bien vendu. D’autres peuvent proposer des structures où tant le capital que les intérêts sont payés mensuellement, ce qui peut être contraignant si l’ancien logement tarde à être vendu.

Simulation d’un prêt relais

Pour illustrer, imaginons un propriétaire souhaitant acheter un nouveau logement coûtant 300 000 euros, tandis que sa maison actuelle est estimée à 200 000 euros. La banque pourrait lui accorder un prêt relais équivalant à 70% de cette valeur, soit 140 000 euros.

Avantages du prêt relais

Ce mode de financement offre plusieurs avantages notables pour les emprunteurs :

  • Flexibilité financière : Permet d’acheter un nouveau logement sans attendre la vente de l’ancien, évitant ainsi la précipitation et potentiellement la réduction du prix de vente sous la pression du temps.
  • Simplicité administrative : En centralisant le financement auprès d’une seule institution bancaire, il diminue le nombre de démarches administratives nécessaires.
  • Ajustement aux besoins : Les différents types de prêts relais permettent d’adopter la meilleure formule selon la situation financière et immobilière du client.

Inconvénients du prêt relais

Risque lié à la vente

L’un des principaux inconvénients réside dans le risque que le bien immobilier ne se vende pas rapidement ou à la valeur escomptée. Cela pourrait entraîner des difficultés pour rembourser le prêt relais dans les délais impartis.

Coût supplémentaire

Les taux d’intérêt appliqués aux prêts relais peuvent être plus élevés par rapport aux prêts immobiliers classiques, engendrant des coûts supplémentaires non négligeables. De plus, certains frais peuvent s’ajouter (frais de dossier, frais d’expertise du bien).

Alternatives au prêt relais

Utiliser son épargne personnelle

Une option alternative consiste à utiliser son épargne pour combler l’écart financier temporaire jusqu’à la vente de l’ancien logement. Ceci évite les intérêts et autres frais associés au prêt relais, mais nécessite des liquidités suffisantes.

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Négociation d’accords avec acheteurs et vendeurs

Une autre possibilité est de négocier des accords spécifiques avec les parties impliquées dans la transaction immobilière. Par exemple, il est parfois possible de demander un délai de paiement plus long pour l’achat du nouveau logement ou de proposer une occupation anticipée du logement vendu en échange d’un ajustement du prix.

Comparaison avec d’autres crédits immobiliers

Crédit immobilier classique vs prêt relais

Contrairement au prêt relais, un crédit immobilier classique est destiné au financement à long terme et ne dépend pas directement de la vente d’un autre bien. Les taux d’intérêt y sont généralement plus bas, mais nécessitent souvent des garanties plus rigides et un apport initial substantiel.

Crédit hypothécaire inversé

Un crédit hypothécaire inversé, où le propriétaire emprunte contre la valeur de son bien immobilier tout en continuant à l’occuper, pourrait convenir à ceux qui cherchent des solutions à long terme sans planifier immédiatement la vente de leur logement.

Précautions à prendre avant de souscrire un prêt relais

Évaluation réaliste du bien

Une évaluation prudente et réaliste de la valeur de marché du bien à vendre est essentielle pour éviter les mauvaises surprises financières. Un bien surestimé risque de ne pas trouver preneur rapidement, compliquant ainsi le remboursement du prêt relais.

Analyse de sa capacité de remboursement

Il est crucial d’analyser sa propre situation financière pour s’assurer de pouvoir faire face aux différentes échéances de remboursement, notamment en cas de retard dans la vente de l’ancien logement. Une simulation préalable avec des conseillers financiers peut aider à évaluer ce point.

Choix de la bonne structure de prêt

Enfin, sélectionner la structure de prêt relais la mieux adaptée à sa situation (sec, jumelé ou intégré) est essentiel pour optimiser la gestion de sa trésorerie et minimiser les risques financiers.

By Nicolas

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