La Loi Malraux est un dispositif de défiscalisation élaboré par l’ancien ministre de la culture, André Malraux. Elle s’adresse aux investisseurs dotés d’une forte imposition. Elle garantit en effet un allègement fiscal assez conséquent. Mais pour en profiter, il faut respecter des conditions assez contraignantes. Voulez-vous investir selon la loi Malraux ? Cet article vous informe sur le principe de fonctionnement du dispositif.
Zoom sur la naissance de la loi Malraux
La loi Malraux est en vigueur depuis le 4 août 1962. Elle vient compléter les mesures prises pour la sauvegarde et la mise en valeur du patrimoine immobilier français. En effet, l’objectif d’André Malraux avec cette loi est d’encourager et faciliter la restauration des immeubles historiques. Ces derniers doivent se trouver dans des zones géographiques précises, nommées secteurs sauvegardés, incluant notamment les centres historiques et plusieurs quartiers anciens.
Les objectifs de la loi Malraux
Avec la mise en vigueur de la loi Malraux, l’État veut prévenir la disparition des quartiers historiques. Le dispositif constitue donc une véritable mesure de protection. Il a aussi pour but de rénover les logements anciens pour les moderniser et les adapter au mode de vie actuel. Autrement dit, on les transforme en logement moderne avec des méthodes spécifiques. On peut accéder à l’avantage fiscal même si le bien avait d’autres usages avant sa rénovation.
Les zones concernées par le dispositif
Pour profiter des avantages fiscaux, il faut investir dans des immeubles situés dans les zones éligibles. Il peut s’agir d’une zone classée Site Patrimoniale Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, quartier conventionné NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain).
Le dispositif Malraux concerne aussi les opérations réalisées dans des immeubles installés dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager). En général, les biens immobiliers se trouvent dans les Centres Villes Historiques.
Les conditions d’accès à la loi Malraux
Pour être éligible à la loi Malraux, il faut faire acquisition d’un bien immobilier situé dans les zones mentionnées précédemment. Il est tout aussi recommandé de réaliser des travaux de rénovation complète au sein de l’immeuble. Le chantier ne doit pas durer plus de 3 ans suivant la délivrance du permis de construire. Avant son lancement, il faut demander une autorisation émanant du préfet.
En outre, la présence d’un Architecte des bâtiments de France est nécessaire pendant l’accomplissement des travaux. Ce dernier a pour tâche de superviser le déroulement du chantier. En ce qui concerne les travaux éligibles, la liste est longue. On cite entre autres la démolition et la reconstruction de toiture et de murs extérieurs. La transformation de logement, de combles ou de greniers en endroit habitable figure aussi sur la liste. Enfin, il y a également les travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration et d’agrandissement.
Pour accéder aux avantages fiscaux promis par la loi Malraux, le propriétaire a pour obligation de mettre le bien rénové en location. Il doit être occupé dans un délai de 12 mois suivant la fin des travaux. Dans le cas contraire, il faut fournir des explications précises. L’engagement locatif dure 9 ans.
Le propriétaire a le droit de confier le bien immobilier à un ascendant ou un descendant. En revanche, le locataire ne doit pas être membre de son foyer fiscal. Enfin, le logement doit aussi servir de résidence principale pour ce dernier.
Le principe de fonctionnement de la loi Malraux
En tant qu’outil de défiscalisation, la Loi Malraux permet une réduction d’impôt. Elle peut atteindre 30% des dépenses engagées aux travaux de restauration pour les biens immobiliers situés dans les anciens secteurs sauvegardés. Le taux de réduction s’élève en revanche à 22% si les opérations concernent un immeuble situé dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager).
Les avantages d’investir avec le dispositif
La loi Malraux permet aux contribuables de profiter d’une baisse d’impôt à hauteur de 120.000 € par an. En effet, il faut rappeler que le montant de la réduction maximale est égal à 30% du coût des travaux. Cette loi de défiscalisation permet également aux investisseurs passionnés par les vieilles pierres de constituer un patrimoine immobilier d’exception.
Le logement concerné bénéficie effectivement d’un emplacement de prestige. Investir selon ce dispositif garantit aussi un important avantage fiscal. En même temps, on bénéficie de revenus complémentaires. Le montant du loyer est intéressant. Avec la loi Malraux donc, les contribuables aisés peuvent réaliser un investissement rentable.
Cela dit, il faut estimer le coût des travaux et évaluer la rentabilité des opérations pour éviter les déceptions. La réalisation d’une simulation est donc nécessaire. En cas de revente à la fin de la période d’engagement de location, les investisseurs peuvent profiter d’un énorme profit. De plus, le régime fiscal en vigueur est celui les plus values.
Les bénéficiaires du dispositif Malraux
Tout contribuable fiscalement domicilié en France peut accéder à la réduction d’impôt générée par la loi Malraux. Les non-résidents qui remplissent cette condition peuvent aussi y accéder. Il en est de même pour les associés des sociétés non imposées à l’IS. Toutefois, les loyers doivent figurer sur les revenus fonciers de ces derniers.
Dans le cas où le bien est soumis à l’indivision, les individus concernés ont droit à la baisse d’impôt calculée sur le montant des dépenses qu’ils ont engagées dans les travaux. En revanche, les personnes ayant un droit démembré sur le bien rénové n’ont pas accès à l’avantage fiscal. En outre, les dépenses de rénovation d’un bien appartenant à l’actif d’une société individuelle ne font pas partie des charges éligibles à la loi Malraux.
À propos du plafonnement des avantages fiscaux
Nommé aussi niches fiscales, le plafonnement global des avantages fiscaux est une condition imposée par la loi de finances de 2009. Suite à sa mise en vigueur, le montant des réductions d’impôts accordées est limité. Depuis le 1er janvier 2013, le plafond est fixé à 10.000€. Mais la loi des finances 2016 a modifié les donnes. Elle impose un plafonnement de 400.000 € sur 4 ans.
