Lorsqu’il contracte un prêt immobilier, le montant maximum que l’acheteur peut emprunter auprès d’une banque est désigné par la capacité d’emprunt. C’est un montant déterminé par calcul et en fonction de plusieurs paramètres comme les revenus, le taux d’endettement et les charges. Une augmentation de la capacité d’emprunt implique pour les organismes de prêt une hausse du montant à prêter. Alors, la capacité d’emprunt a-t-elle connu une hausse en 2021 ?
Le taux d’endettement en 2021: un facteur à considérer
Le taux d’endettement permet de déterminer le montant maximal à rembourser par mois en fonction des revenus mensuels de l’emprunteur. Vers la fin de l’année 2019 et compte tenu de l’impact de la crise sanitaire sur les différents secteurs d’activités, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a pris des dispositions pour limiter le taux d’endettement et les prêts sans apport personnel.
À cet effet, le taux d’endettement avait été fixé à 33 % sur une durée maximale de 25 ans. Ces mesures ont poussé les banques à refuser de nombreuses demandes de prêt immobilier, et ce jusqu’à la fin de l’année 2020. Au début de l’année 2021, le taux d’endettement est passé à 35 % pour une durée maximale de 27 ans. En vous rendant sur le site Hellopret.fr, vous pourrez faire une simulation pour visualiser l’impact de cette hausse sur votre capacité d’emprunt.
Cette hausse d’environ 2 % du taux d’endettement conduit indubitablement à une hausse de la capacité d’emprunt. Toutefois, cette dernière disposition, quoique salutaire, confère également aux banques une certaine flexibilité dans le choix des candidats. En effet, les dossiers relatifs aux primo-accédants et les achats de résidence principale sont les plus priorisés par ces dispositions.
Nous vous proposons une illustration par l’exemple pour mieux comprendre l’impact du taux d’endettement sur la capacité d’emprunt. Essayons de déterminer la capacité d’emprunt de Monsieur X dont les revenus mensuels sont estimés à 3000 €. Cette simulation prend en compte uniquement le taux immobilier. Avec un taux d’endettement de 33 %, le montant maximum du remboursement mensuel atteint 990 €. La capacité d’emprunt s’élève alors à 297 000 € sans intérêt sur 25 ans. Pour un taux d’endettement de 35 %, le remboursement mensuel maximum passe à 1050 € pour une capacité d’emprunt de 315 000 €, soit une hausse de 17000 € par rapport à 2019.
D’autres paramètres à prendre en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt
Outre le taux d’endettement, la capacité d’emprunt doit tenir compte du profil de l’emprunteur, de ses revenus et de ses charges. L’objectif de cette manœuvre est d’éviter les impayés et de protéger l’emprunteur contre des mensualités trop lourdes pouvant entraîner un surendettement. Voyons comment ces différents paramètres impactent la capacité d’emprunt.
Les revenus de l’emprunteur
Toutes les différentes sources de revenus de l’acquéreur seront prises en compte pour l’évaluation de la capacité d’emprunt. Qu’il soit retraité ou sous un contrat de travail à durée indéterminée, la capacité d’emprunt de l’acquéreur est fonction de son salaire, de ses primes ou de sa pension de retraite. L’établissement bancaire détermine le montant mensuel de remboursement en utilisant le total des revenus mensuels et sans faire l’impasse sur le taux d’endettement inférieur ou égal à 35 %.
Par ailleurs, si l’emprunteur n’a pas un emploi stable ou une source de revenus régulière, une moyenne de ses revenus sur les trois dernières années professionnelles est calculée pour déterminer la capacité d’emprunt. Il en va de même pour un héritier au chômage et sans aucune source de revenus. Dans ce cas de figure, l’établissement bancaire fait une estimation de la valeur des biens. Vous l’aurez compris, la capacité d’emprunt est plus grande lorsque vos revenus sont élevés.
L’apport personnel
L’apport personnel est une somme d’argent que vous devez injecter dans votre crédit immobilier. Exprimé en pourcentage, cet apport doit correspondre à environ 10 % du montant à prêter. C’est une condition sine qua non avant de contracter votre emprunt, car cet apport permet de soulager la banque d’une partie de l’investissement. Généralement, cette somme peut provenir de votre épargne, de vos fonds personnels ou d’un héritage. Elle permet de couvrir une partie des frais relatifs à l’emprunt.
C’est aussi un levier qui permet à la banque de mieux examiner votre engagement et votre motivation pour obtenir ce prêt et concrétiser votre projet d’achat de bien immobilier. Plus l’apport personnel est conséquent, plus la banque vous accordera sa confiance. Par ailleurs, l’apport personnel est également un facteur pouvant vous permettre de négocier un meilleur taux d’intérêt avec la banque et ainsi d’augmenter votre capacité d’emprunt. Cependant, cet apport peut être contourné dans le cas de l’acquisition d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif.
Nicolas