la gestion locative

Dès qu’il acquiert un logement destiné à la location, un propriétaire se demande généralement s’il doit assurer lui-même la gestion du bien immobilier ou s’il doit solliciter les services d’un professionnel. Quelles sont les missions qu’exige l’administration locative d’un bien ? Est-ce avantageux de confier un mandat de gestion à un spécialiste ? Comment choisir le meilleur intermédiaire immobilier ? Découvrez dans ce guide tout ce que vous devez savoir pour mieux comprendre la gestion locative.

Gestion locative : qu’est-ce que c’est ?

La gestion locative d’un bien ou d’un patrimoine immobilier est essentiellement la prise en charge de toutes les tâches qu’impliquent les interactions avec les locataires.

Même si le propriétaire peut gérer seul son bien (gestion locative propre ou en direct), il peut également déléguer cette responsabilité à un professionnel. C’est d’ailleurs ce qui se fait de plus en plus. Lorsque le bailleur désire choisir un intermédiaire pour l’administration de ses biens, il est nécessaire d’établir un mandat de gestion locative. Ce dernier est un contrat obligatoire, réglementé par la loi Hoguet et qui lie les deux parties.

Ce document donne au professionnel le pouvoir de réaliser au nom du propriétaire et en contrepartie d’une rémunération, les différentes opérations liées à la gestion immobilière. Le bien confié peut être un appartement, une maison, une villa, un parking, un local commercial ou un local professionnel. Un administrateur de biens, un agent immobilier, un notaire ou encore un syndic peut être le mandataire. Les différentes missions du professionnel ainsi que les frais liés à sa prestation doivent être clairement précisés dans le mandat.

Quels sont les avantages d’un mandat de gestion locative ?

Le principal atout de la gestion locative par un tiers est la sérénité dont jouit le propriétaire. Le mandat de gestion vous évite le stress que l’administration de la location d’un bien immobilier peut engendrer. En réalité, vous restez tranquille, vous n’aurez pas à vous faire de souci pour l’administration courante du logement ou la gestion des problèmes techniques et juridiques.

De plus, le professionnel auquel vous faites appel étant un spécialiste, il réalise ses missions avec célérité, vous fait gagner du temps et améliore la rentabilité de votre investissement locatif.

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La gestion locative déléguée est la meilleure option dans les cas suivants :

  • Le propriétaire réside loin des biens à administrer ;
  • Le propriétaire dispose d’un important parc immobilier locatif ;
  • Le propriétaire ne désire pas collaborer directement avec les locataires.

gestion location

Quels sont concrètement les divers actes de la gestion locative ?

Pour la gestion courante d’un logement locatif, le gestionnaire doit s’acquitter de tâches précises dont :

  • La recherche de locataires solvables ;
  • L’élaboration du contrat de location ;
  • L’encaissement du dépôt de garantie ;
  • L’expédition des avis d’échéance ;
  • La perception des loyers et charges ;
  • La révision annuelle du loyer (la régularisation des charges le cas échéant) ;
  • La transmission des quittances de loyer au locataire ;
  • La vérification fréquente des assurances ;
  • La déclaration fiscale des revenus locatifs ;
  • Le suivi des éventuels sinistres qui ne sont pas couverts par l’assurance habitation du locataire ;
  • La gestion des formalités de fin de contrat (préavis, état des lieux à la sortie du locataire, restitution du dépôt de garantie…) ;
  • La réalisation des différentes procédures contre le locataire, en cas d’impayé (relance, recouvrement…).

Les sociétés de gestion locative proposent plusieurs sortes de services. Ainsi, vous pouvez choisir les tâches de gestion que vous souhaitez déléguer. Certains propriétaires préfèrent par exemple s’occuper eux-mêmes de la recherche des locataires avant de laisser le relais au professionnel.

Quelles sont les garanties qui peuvent accompagner un mandat de gestion ?

Outre les tâches intrinsèquement liées à la gestion locative, les agences proposent souvent aux bailleurs de souscrire des garanties locatives. Elles ne sont pas obligatoires, permettent de couvrir les risques relatifs à la mise en location d’un bien immobilier et peuvent varier d’un professionnel à un autre. Un gestionnaire de bien immobilier peut donc garantir :

  • Le paiement des loyers dus par le locataire ;
  • La prise en charge de certains frais liés aux détériorations du bien en location ;
  • Le versement d’un loyer en cas de vacances locatives ;
  • La protection juridique en cas de litiges sur les contrats de location…

Combien coûte habituellement une gestion locative ?

Les frais de gestion locative (honoraires de location) sont très variables d’une agence à un autre. En fonction de la nature des prestations offertes, certains professionnels proposent un forfait unique à leurs clients.

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D’autres spécialistes préfèrent établir leur devis en fonction de la valeur du parc immobilier qu’on leur confie. Cependant, pour donner une estimation, les frais de gestion locative varient en moyenne de 6 à 8 % HT des loyers perçus.

Toutefois, si vous confiez la totalité des prestations de gestion à un professionnel, attendez-vous à ce que ce dernier vous facture entre 10 et 18 % TTC des revenus encaissés. Il faut préciser que ces valeurs ne tiennent pas compte des frais annexes, dont les frais juridiques, le suivi des travaux, l’assurance des loyers impayés…

Notez que les garanties locatives peuvent à elles seules atteindre jusqu’à 3 % des loyers perçus et il y a des limites de remboursement. Pour éviter de devoir payer des frais imprévus, vous devez veiller à ce que tous les éléments soient détaillés dans le mandat.

Quels sont les critères pour bien choisir son gestionnaire locatif ?

Comme vous vous en doutez, la politique de tarification d’une société de gestion locative est l’un des critères importants dans le choix d’un gestionnaire. Cependant, ce n’est pas la seule variable dont vous devez tenir compte. Il faut également vérifier la validité de la carte professionnelle de gestion immobilière du spécialiste. Ce dernier doit également avoir souscrit à une garantie financière et à une assurance responsabilité civile professionnelle.

En dehors des compétences techniques du gestionnaire, il convient de vérifier sa réactivité. C’est important, parce que les imprévus dans la gestion des locataires et d’un bien immobilier ne préviennent jamais. Une équipe disponible 24 h/24 et 7 j/7 est donc le meilleur choix à faire.

De plus, l’agence de gestion locative doit vous offrir un accompagnement efficace et sur mesure selon les particularités de vos biens. Enfin, vous ne devez pas négliger les références, la notoriété, et l’expérience des gestionnaires qui vous intéressent avant de faire votre choix.

Ce qu’il faut retenir

Pour rentabiliser un bien immobilier, la gestion déléguée est une option fiable lorsque vous choisissez un spécialiste expérimenté. Ce dernier peut vous aider à réduire les vacances locatives et peut même vous protéger contre les loyers impayés. Mais, il est important de choisir un gestionnaire locatif réactif dont les services ne sont pas excessivement chers.

By Nicolas

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