Numéro d'enregistrement location saisonnière : tout ce qu'il faut savoir
Louer son logement sur Airbnb, Booking ou VRBO semble simple. Mais en France, plusieurs obligations légales encadrent cette activité, et l'une d'elles est souvent méconnue des propriétaires : le numéro d'enregistrement. Ce code de 13 chiffres, à obtenir auprès de sa mairie, est obligatoire dans certaines communes et doit figurer sur toutes les annonces de location saisonnière. Sans lui, vous risquez une amende et la suppression de votre annonce. Voici tout ce qu'il faut savoir.
Le numéro d'enregistrement est un identifiant de 13 chiffres délivré par la mairie, obligatoire pour louer son logement en location saisonnière dans les communes qui ont adopté ce dispositif (majoritairement les villes où le logement est tendu). Il doit apparaître sur l'annonce en ligne. La loi Le Meur de 2024 a renforcé et élargi ces obligations.
Qu'est-ce que le numéro d'enregistrement et pourquoi existe-t-il ?
Le numéro d'enregistrement pour les locations de courte durée est une mesure créée pour réguler le marché locatif dans les villes où la tension immobilière est forte. Quand les propriétaires préfèrent louer leurs biens en courte durée (touristes, voyageurs d'affaires) plutôt qu'en location longue durée à des résidents, le parc de logements accessibles aux habitants permanents se réduit. C'est particulièrement flagrant à Paris, où des dizaines de milliers de logements sont dédiés à la location touristique.
En exigeant un enregistrement préalable, les communes peuvent suivre le volume et le type de locations pratiquées, vérifier que les règles (limitation à 120 jours pour les résidences principales, changement d'usage pour les résidences secondaires) sont respectées, et sanctionner les contrevenants.
Qui est concerné par cette obligation ?
Tout propriétaire ou locataire (avec autorisation du bailleur) qui met son logement en location saisonnière dans une commune ayant adopté le dispositif d'enregistrement. En pratique, cela concerne principalement :
- Les propriétaires qui louent via Airbnb, Booking.com, VRBO ou toute plateforme de location courte durée
- Les locataires qui sous-louent leur logement (sous conditions et avec accord du propriétaire)
- Les loueurs professionnels qui gèrent des appartements dédiés à la location touristique
- Les propriétaires de meublés de tourisme classés ou non classés
Les chambres d'hôtes sont soumises à un régime légèrement différent (déclaration en mairie obligatoire partout, pas seulement dans les villes ayant adopté l'enregistrement).
Les limites légales à connaître
Le cadre légal distingue deux situations selon le statut du logement :
Résidence principale : vous pouvez la louer jusqu'à 120 nuitées par an sans autorisation de changement d'usage. Au-delà, votre logement change de destination et des règles supplémentaires s'appliquent. La majorité des plateformes bloquent automatiquement votre annonce à 120 nuits si vous avez déclaré louer votre résidence principale (c'est une obligation légale pour les plateformes opérant en France).
Résidence secondaire : la location en courte durée est possible mais nécessite souvent une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie, notamment dans les grandes villes et les communes en zone tendue. Cette autorisation est parfois assortie d'une compensation (créer un logement résidentiel équivalent dans la même commune, ou verser une participation financière).
| Statut du logement | Limite annuelle | Enregistrement requis | Changement d'usage |
|---|---|---|---|
| Résidence principale | 120 nuitées / an | Oui, dans les communes concernées | Non requis en dessous de 120 nuits |
| Résidence secondaire (zone tendue) | Pas de limite en nuits mais règles d'usage | Oui | Obligatoire dans la plupart des grandes villes |
| Résidence secondaire (hors zone tendue) | Pas de limite légale générale | Selon commune | Souvent non requis |
Comment obtenir votre numéro d'enregistrement ?
La procédure est en principe simple et entièrement dématérialisée dans la plupart des communes qui ont adopté le dispositif.
- Vérifier si votre commune exige l'enregistrement : consultez le site de votre mairie ou la liste des communes ayant adopté le dispositif (disponible via le site service-public.fr).
- Accéder au téléservice de déclaration : la plupart des grandes villes disposent d'un portail en ligne dédié (Paris sur paris.fr, Lyon sur lyon.fr, etc.) où la déclaration se fait en moins de 15 minutes.
- Remplir le formulaire Cerfa n°14004 : il demande vos coordonnées, l'adresse précise du logement, sa surface, le nombre de pièces, et sa destination (résidence principale ou secondaire).
- Recevoir votre numéro : après validation, vous recevez un numéro de 13 chiffres immédiatement ou sous quelques jours selon les communes.
- Afficher le numéro sur toutes vos annonces : obligation légale, le numéro doit figurer dans la description de chaque annonce sur toutes les plateformes.
Quelles villes sont concernées ?
Le dispositif d'enregistrement est progressivement étendu depuis la loi ALUR de 2014 et renforcé par la loi Le Meur de novembre 2024. En 2025, les communes où l'enregistrement est obligatoire comprennent notamment Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Strasbourg, Nantes, Marseille, Toulouse, Montpellier, et la grande majorité des communes touristiques et des zones tendues définies par arrêté préfectoral. La liste s'étend régulièrement : vérifiez les informations à jour sur le site de votre mairie.
La loi Le Meur (novembre 2024) a considérablement renforcé le cadre réglementaire de la location saisonnière en France. Elle donne aux communes de nouveaux pouvoirs de régulation (quota de meublés de tourisme par quartier, obligation de conformité DPE, renforcement des sanctions). Les propriétaires qui n'ont pas mis leur situation à jour depuis 2022-2023 doivent vérifier si de nouvelles obligations s'appliquent à leur logement.
Les sanctions en cas de non-respect
Louer sans numéro d'enregistrement dans une commune où il est obligatoire expose à plusieurs types de sanctions. La sanction administrative principale est une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 euros pour un particulier et jusqu'à 50 000 euros pour les professionnels ou les annonces multiples. La plateforme est tenue de supprimer les annonces non conformes lorsque la commune la signale.
En cas de location d'une résidence secondaire sans autorisation de changement d'usage dans une ville qui l'exige, les sanctions sont plus lourdes : amende civile pouvant atteindre 50 000 euros par local, et obligation de remettre le logement dans son usage d'habitation.
Déclaration fiscale : ce qu'il faut aussi savoir
Le numéro d'enregistrement ne suffit pas à être en règle. Les revenus tirés de la location saisonnière sont imposables et doivent être déclarés. Deux régimes fiscaux existent selon le volume de revenus annuels : le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 71 % pour les meublés de tourisme classés, 50 % pour les non classés, depuis la loi de finances 2024 qui a fortement réduit cet avantage) et le régime réel (déclaration des charges réelles, plus avantageux au-delà d'un certain volume de revenus).
Les plateformes comme Airbnb transmettent automatiquement les revenus de leurs hôtes à l'administration fiscale française depuis 2020. L'administration fiscale dispose donc de l'information et peut opérer des redressements si les revenus ne sont pas déclarés.