Résiliation d'un mandat de gestion locative : comment procéder sans complications
Un mandat de gestion locative se résilie par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant le préavis prévu au contrat avant son échéance annuelle. Si l'agence ne vous a pas rappelé cette échéance par écrit, vous pouvez même partir à tout moment après la reconduction, sans frais. Le reste de l'opération consiste à récupérer les fonds et les documents, puis à organiser la suite avec le locataire.
Quand peut-on résilier ?
Le mandat est le contrat qui vous lie à l'agence. Il est presque toujours conclu pour un an et reconduit tacitement chaque année. La date de son échéance et le délai de préavis figurent dans le contrat : trois mois est le délai le plus fréquent, certains mandats prévoient un ou deux mois. La loi Hoguet, qui encadre les agents immobiliers, impose que ces conditions de résiliation soient mentionnées de façon apparente dans le mandat.
Avec un préavis de trois mois et une échéance au 1er janvier, votre lettre doit être reçue par l'agence avant le 1er octobre. C'est la date de réception qui compte, pas celle de l'envoi : prévoyez quelques jours de marge pour le recommandé.
Si vous laissez passer ce délai, le mandat repart pour un an, sauf si l'agence a omis de vous prévenir de l'échéance.
L'agence a oublié de vous prévenir : vous pouvez partir à tout moment
Lorsque le propriétaire est un particulier, l'article L215-1 du Code de la consommation (issu de la loi Châtel) oblige l'agence à lui rappeler par écrit qu'il peut refuser la reconduction. Ce rappel doit arriver au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant la fin de la période pendant laquelle on peut s'opposer au renouvellement.
Sans ce courrier, vous pouvez résilier le mandat à tout moment à partir de la date de reconduction, gratuitement. Les sommes payées d'avance pour la période qui suit cette date doivent vous être remboursées dans les trente jours, déduction faite des prestations réellement accomplies. Vérifiez donc vos courriers et vos mails de l'agence avant de vous résigner à attendre un an : l'absence de rappel est fréquente.
La résiliation pour faute en cours d'année
Hors échéance, il faut un motif sérieux : loyers reversés avec des semaines de retard, absence de compte rendu de gestion, impayé laissé sans relance, travaux engagés sans votre accord. Ces manquements se documentent (dates, mails, relevés), puis l'agence est mise en demeure par recommandé de les corriger dans un délai précis. Si rien ne change, vous notifiez la résiliation en rappelant les manquements et la mise en demeure restée sans effet.
Cette voie est plus fragile que les deux précédentes. Si l'agence conteste la gravité des faits, c'est un juge qui tranchera, et une résiliation jugée injustifiée peut vous valoir des dommages et intérêts. Quand l'échéance est proche, il est souvent plus sûr de l'attendre.
La lettre de résiliation
Elle tient en quelques lignes. Elle doit permettre d'identifier sans ambiguïté le contrat et le bien, et fixer la date de fin.
Objet : résiliation du mandat de gestion n° [numéro], envoi en recommandé avec AR
Madame, Monsieur,
Je vous informe de ma décision de mettre fin au mandat de gestion locative signé le [date] pour le logement situé [adresse], à son échéance du [date], conformément au préavis prévu à l'article [n°] du contrat.
Je vous remercie de me transmettre à cette date l'ensemble des documents relatifs à ce bien, le dépôt de garantie versé par le locataire et l'arrêté de compte de gestion.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
Pour une résiliation fondée sur l'absence de rappel de l'échéance, remplacez la référence au préavis par la mention de l'article L215-1 du Code de la consommation. Gardez une copie de la lettre et l'accusé de réception.
Ce que l'agence doit vous rendre
L'agence a géré votre bien pour votre compte : les documents et les fonds qu'elle détient vous reviennent. Demandez-les dès l'envoi de la lettre, pour qu'ils soient prêts à la date de fin.
- le bail signé, ses avenants et les états des lieux d'entrée ;
- le dossier du locataire et ses coordonnées ;
- le dépôt de garantie ;
- les loyers encaissés et non encore reversés, avec un arrêté de compte final ;
- les relevés de gérance, les quittances et l'historique des révisions de loyer ;
- les factures et devis des travaux réalisés, et les diagnostics du logement ;
- le récapitulatif annuel des revenus et des charges, nécessaire pour remplir la déclaration de revenus fonciers de l'année du départ.
Le dépôt de garantie est le point qui coince le plus souvent. Il appartient au locataire, à qui il devra être rendu à son départ, et l'agence le détient en votre nom. À la fin du mandat, il doit vous être versé ou transmis au nouveau gestionnaire, car c'est désormais vous qui en répondez. Pour une location vide, il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges, et deux mois pour une location meublée : un montant plus élevé dans le dossier mérite d'être vérifié.
Si l'agence ne restitue rien
Commencez par une mise en demeure en recommandé avec AR, qui fixe un délai court (quinze jours, par exemple). Si elle reste sans effet, deux recours existent. Le premier est le médiateur de la consommation : toute agence doit en désigner un, et ses coordonnées figurent dans le mandat ou sur son site. La médiation est gratuite pour le propriétaire particulier. Le second est le juge : en cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner la restitution sous astreinte, c'est-à-dire avec une pénalité par jour de retard. Un commissaire de justice (l'ancien huissier) peut aussi constater le refus.
Pour les fonds, sachez que toute agence qui manie de l'argent pour ses clients doit être couverte par une garantie financière. Si l'agence a fait faillite ou ne répond plus, c'est auprès de cet organisme de garantie, mentionné sur ses documents, qu'il faut déclarer votre créance.
Organiser la suite avec le locataire
Changer de gestionnaire ne change rien au bail : il lie le propriétaire et le locataire, et continue de courir. Le locataire doit seulement savoir à qui payer. Écrivez-lui, idéalement un mois avant la date de changement, pour lui indiquer le nouveau gestionnaire ou vos propres coordonnées, ainsi que le nouveau compte sur lequel verser le loyer. Sans ce courrier, il continuera de payer l'ancienne agence, ce qui retarde vos encaissements de plusieurs semaines.
Si votre garantie loyers impayés a été souscrite par l'intermédiaire de l'agence, elle relève en général de son contrat de groupe et s'arrête avec le mandat. Souscrivez la nouvelle garantie pour qu'elle démarre le jour même du changement : un impayé survenu pendant un trou de couverture empêche souvent d'assurer ce locataire par la suite.
Nouvelle agence ou gestion directe ?
Passer à une autre agence est le changement le plus simple : le nouveau gestionnaire récupère lui-même le dossier auprès de l'ancien et prévient le locataire. Comparez les honoraires sur la même base, car certaines agences annoncent un pourcentage hors taxes et d'autres toutes taxes comprises, et vérifiez ce qui est facturé en plus (rédaction du bail, états des lieux, suivi des travaux).
La gestion directe fait économiser ces honoraires, en général 5 à 10 % des loyers encaissés. En contrepartie, vous assumez tout ce que faisait l'agence : quittances, révision annuelle du loyer selon l'indice de référence des loyers, régularisation des charges, relances en cas de retard, suivi des travaux et respect de l'encadrement des loyers dans les villes qui l'appliquent. Pour un seul logement avec un locataire en place qui paie bien, c'est accessible. Pour plusieurs biens éloignés de chez vous, le temps à y consacrer devient vite important. Notre article sur l'intérêt de passer par une agence immobilière détaille ce que le professionnel apporte réellement.
Dans les deux cas, vous déclarez vous-même les loyers perçus. Si le logement n'apparaît pas correctement dans votre espace fiscal au moment de faire cette démarche, voyez pourquoi un bien peut être absent d'impots.gouv.