Primo accédant : tout ce qu'il faut savoir avant d'acheter son premier logement
Avant de visiter quoi que ce soit, un primo-accédant doit connaître trois chiffres : ce qu'il peut emprunter, l'apport dont il dispose, et le montant des frais qui s'ajoutent au prix. Les banques plafonnent les mensualités à 35 % des revenus, assurance comprise, sur 25 ans au plus. Les frais d'achat représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien. Plusieurs aides, dont le prêt à taux zéro, sont réservées à ceux qui achètent leur première résidence principale.
Au sens des aides publiques, est primo-accédante toute personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat. Un ancien propriétaire devenu locataire depuis plus de deux ans redevient donc primo-accédant.
Combien pouvez-vous emprunter ?
Depuis 2022, les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s'imposent aux banques : le total des mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets du foyer, et la durée du prêt est limitée à 25 ans (27 ans dans le neuf, pour tenir compte du délai de construction). Les banques peuvent déroger pour une petite partie de leurs dossiers, en priorité au profit des primo-accédants, mais il ne faut pas compter dessus.
Un foyer qui gagne 3 000 euros nets par mois et n'a aucun autre crédit peut donc consacrer 1 050 euros par mois à son prêt. Avec un taux de 3,5 % sur 20 ans et une assurance à 0,30 % par an, cela permet d'emprunter environ 173 000 euros. Sur 25 ans, la capacité monte, mais le coût total du crédit aussi.
Le taux de 35 % n'est qu'un plafond. La banque regarde aussi le « reste à vivre », ce qui reste au foyer une fois la mensualité payée. Avec 2 000 euros de revenus, 700 euros de mensualité laissent peu de marge ; avec 6 000 euros, 2 100 euros de mensualité en laissent beaucoup.
Les aides réservées aux primo-accédants
| Aide | Principe | Principales conditions |
|---|---|---|
| Prêt à taux zéro (PTZ) | Prêt sans intérêts qui finance une partie de l'achat | Revenus plafonnés ; logement neuf partout en France, ou ancien avec gros travaux dans les zones B2 et C |
| Prêt Action Logement | Prêt complémentaire à 1 %, jusqu'à 30 000 € | Salarié d'une entreprise privée, revenus plafonnés, surtout pour un logement neuf |
| Bail réel solidaire (BRS) | On achète le logement mais pas le terrain, loué à un organisme foncier | Revenus plafonnés ; prix nettement inférieur au marché, revente encadrée |
| Prêt d'accession sociale (PAS) | Prêt conventionné à taux plafonné et frais de dossier réduits | Revenus plafonnés |
Le PTZ est la plus importante. Depuis avril 2025, il finance l'achat de tout logement neuf, maisons individuelles comprises, sur l'ensemble du territoire, et il est prolongé jusqu'à fin 2027. Dans l'ancien, il n'est accordé que dans les communes des zones B2 et C (villes moyennes et zones rurales), à condition de réaliser des travaux représentant au moins un quart du coût total de l'opération. La part financée dépend de vos revenus et du type de logement : jusqu'à la moitié du prix pour un appartement neuf et les revenus les plus modestes, moins pour une maison ou pour des revenus plus élevés. Le simulateur officiel du ministère du Logement donne le montant exact selon votre situation.
L'apport et les frais d'achat
Les frais d'achat comprennent surtout les droits de mutation, perçus par l'État et le département, et la rémunération du notaire. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, et 2 à 3 % dans le neuf. Depuis avril 2025, la plupart des départements ont relevé leur taux de droits de mutation, mais les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette hausse : demandez au notaire de l'appliquer.
La plupart des banques veulent un apport qui couvre au moins ces frais, soit environ 10 % du prix dans l'ancien. Un financement sans apport reste possible, mais il est réservé aux dossiers les plus solides : revenus élevés et stables, jeunes emprunteurs à fort potentiel de progression, épargne qui reste disponible après l'achat. Le PTZ et le prêt Action Logement peuvent jouer le rôle d'un apport aux yeux de la banque, car ils réduisent la part du prêt principal.
D'autres frais s'ajoutent : frais de dossier bancaire, garantie du prêt (caution d'un organisme ou hypothèque), éventuels frais d'agence s'ils sont à la charge de l'acheteur (l'annonce doit alors afficher le prix honoraires inclus), déménagement et premiers travaux. Pour un appartement ancien à 200 000 euros, prévoyez entre 16 000 et 20 000 euros de frais d'achat et de prêt, avant tous travaux.
L'assurance emprunteur se négocie
La banque exige une assurance qui couvre le décès et l'invalidité. Celle qu'elle propose n'est pas obligatoire : vous pouvez en choisir une autre à garanties équivalentes, souvent moins chère pour un emprunteur jeune et en bonne santé. Depuis la loi Lemoine de 2022, on peut aussi en changer à tout moment pendant le prêt, et aucun questionnaire de santé n'est demandé si la part assurée par personne ne dépasse pas 200 000 euros et que le prêt se termine avant les 60 ans de l'emprunteur. Sur 20 ans, l'écart entre deux contrats peut représenter plusieurs milliers d'euros.
Passer par un courtier ?
Un courtier met plusieurs banques en concurrence et monte le dossier. Il est rémunéré par la banque qui accorde le prêt et, souvent, par des honoraires payés par l'emprunteur : demandez le montant avant de signer le mandat. La loi lui interdit de percevoir quoi que ce soit avant le déblocage effectif du prêt ; un courtier qui réclame un paiement d'avance doit être écarté. Pour un primo-accédant avec un apport faible ou des revenus atypiques (CDD, indépendant, contrat récent), il est souvent utile, car il sait quelles banques acceptent ces profils au moment de la demande.
Les erreurs qui coûtent cher
Visiter avant d'avoir fait sa simulation. On s'attache à un bien hors budget, puis on tord son financement pour l'acheter. Une attestation de financement de la banque ou du courtier rend aussi votre offre plus crédible face à d'autres acheteurs.
Négliger le diagnostic de performance énergétique. Un logement classé F ou G se paie moins cher, mais il coûte cher à chauffer, ses travaux de rénovation peuvent se chiffrer en dizaines de milliers d'euros, et il ne pourra plus être loué au fil du calendrier d'interdiction si vous déménagez un jour. Faites chiffrer les travaux avant de signer.
Oublier les charges de copropriété et les travaux votés. Demandez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale : un ravalement ou une toiture votés avant la vente peuvent représenter plusieurs milliers d'euros, et le compromis doit préciser qui les paie.
Se décider sur une seule visite. Revenez à une autre heure, si possible avec un proche qui connaît le bâtiment. Vous pourrez ensuite vous faire accompagner par une agence, dont notre article sur l'intérêt de passer par un professionnel détaille le rôle, et préparer sereinement l'organisation du déménagement.